„Достъпността е извън мащаба“: горещият пазар на наеми в Белфаст

Ако Белфаст беше Ню Йорк, Ballyhackamore щеше да е Бруклин – съвременен квартал с готини кафенета, джаз клуб и толкоз доста заведения за хранене, че си завоюва прозвището „ Ballysnackamore “.

Но желанието идва с бързо възходяща цена в град, борещ се с нагорещен пазар на недвижими парцели. Ема Харгрийвс, която ръководи Moll Bird, магазин за бижута и кафене на основната улица в източния квартал на Белфаст, е видяла цената на близката си ракета с една спалня.

„ Наемът се е повишил три пъти от 2022 година насам. Когато се реалокирах там през 2020 година, беше £550 [на месец], което мислех, че е добре, можех ръководя “, споделя Харгрийвс, който се е преместил в Северна Ирландия от Линкълншър преди 26 години и е живял в Балихакамор през последните осем години. " Сега е £725. Вземам единствено доста дребна заплата от този магазин. " Хазяинът й в този момент е решил да продаде, възползвайки се от цените на парцелите в Белфаст, които също се повишават. Тя би трябвало да излезе до 20 януари.

Наемите в Белфаст се повишават по-бързо, в сравнение с в Лондон и „ достъпността е отвън мащаба “, съгласно Мартин Харан, професор по недвижими парцели и градски проучвания в университета Ълстър. " Няма регион, в който има остатък от жилищен фонд. Търсенето е остро във всеки един ъгъл. "

Наемите през юли - когато сътрудниците споделят, че хората желаят да се реалокират преди новата образователна година - са били с 9,1% по-високи, в сравнение с през същия месец на предходната година, съгласно уеб страницата за парцели Zoopla. Това е пет пъти по-висок % в Лондон и най-бързото ускоряване в Обединеното кралство. Сам Дики, шеф в сътрудниците за недвижими парцели Саймън Брайън, споделя, че пазарът остава мощен, само че ще се отпусне през декември, преди този момент, което очакваше, да бъде претрупан януари.

Това годишно повишаване следва наемите, които са „ скачали с 50 % за пет години “, отбелязва Ричард Рамзи, професор по стопанска система в Queen’s Business School в Белфаст. „ Никога не сме имали взрив на наемите до последните пет години – само че го имаме в този момент. “

Нарастващите наеми частично отразяват усъвършенстваното положение на Белфаст: от това, че беше един от най-опасните градове в света по време на продължаващия три десетилетия Размиричен спор, в този момент той е навирен. Индустриална електроцентрала от 19-ти век, построена върху долни дрехи и корабостроене, тя излъчва това, което списание Condé Nast Traveler назовава „ прочувствена креативност “, може да се похвали с два ресторанта със звезди на Мишлен и е основала нова ниша във финтех, киберсигурност и филми, в това число едно от най-напредналите студия за кино продукция в Европа.

Но най-много галопиращите наеми отразяват дефицита на доставка. Облагородяването е превзело в миналото изоставени джобове на града, като Ballyhackamore. Твърде малко жилища, изключително обществени жилища, се строят, с цел да бъдат в крайник с търсенето. В резултат на това хората, които се нуждаят от обществени жилища – има 13 800 в листата на чакащите в Белфаст – са принудени да наемат частни жилища, които мъчно могат да си разрешат, а цените се усилват на всички места.

Отвън Северна Ирландия наемането в Белфаст може да наподобява като кражба. Средният месечен наем за парцел с две спални е £941, нараства до £1556 за четири или повече спални, съгласно Службата за национална статистика, макар че най-желаните места или модерните жилища могат да костват доста повече. В най-високия клас, независима къща с четири спални може да изисква наеми от £4000 на месец; апартамент с две спални £1500, съгласно Дики. Имотите на забележителни дистанции за пътешестване от центъра на града включват превъзходни викториански къщи от червени тухли и причудливи тераси с детайли от епохата или преустроени интериори.

Но макар че цените към момента са доста по-евтини в Белфаст, в сравнение с в Лондон, междинните годишни приходи на хората на цялостен работен ден в Северна Ирландия са с съвсем £2000 под равнището на Обединеното кралство, а междинният приход на домакинство в района е £130 на седмица, спрямо £334 в Лондон.

За тези, които могат да си го разрешат, елементи от източен Белфаст са най-сладкото място в град, обичайно разграничен на пробритански юнионистки изток и проирландски националистически запад. „ Южен Белфаст постоянно е бил [желаният] регион за живеене “, споделя Дики. „ Източен Белфаст беше бедният братовчед    наистина занемарен – в този момент е готино място. Има чувство за „ феникс от пепелта “.

В първокласните бакалии се продават занаятчийски самун, папая и пачи яйца. Има бутици, цялостни с шикозни списания и локални занаяти. Киното Strand в жанр арт деко, най-старото в Северна Ирландия, се реновира и би трябвало да отвори порти през идната година. В остаряла мелница се обитават магазин за грамофонни плочи, занаятчийски ателиета и пространство за изскачащи пазари. Белмонт, квартал в съседство с Ballyhackamore, може да се похвали със звездни гледки към жълтите кранове на корабостроителницата Harland & Wolff, където е издигнат Титаник. Източен Белфаст също е добре обвързван с летище и съвременен автобусен маршрут Glider.

Източен Белфаст беше бедният братовчед на южен Белфаст, в действителност занемарен – в този момент е готино място. Има чувство за „ феникс от пепелта “

Сам Дики, шеф в сътрудниците за недвижими парцели Саймън Брайън

За някои наематели, като Анна, която неотдавна се реалокира от Лондон, източен Белфаст е освежаващо наличен. Тя и нейният сътрудник откриха къща с терасовидни къщи в Нок, покрай Балихакамор, за 1000 паунда на месец, само че бяха сюрпризирани да открият, че парцелът се продава и за 155 000 паунда. „ Наемната цена изглеждаше много висока спрямо покупната цена “, споделя Анна, която изиска да не посочва второто си име. Все отново това отговаряше на техния бюджет - те не знаят какъв брой дълго възнамеряват да останат, по тази причина желаеха да наемат - и са възхитени от локалния звук в квартала нагоре.

Подобно на Knock, близкият Dundonald също се радва на възходящо търсене – в това число от лекари и медицински сестри, работещи в близката болница Ulster. Междувременно Ballyhackamore е известен измежду фамилиите заради положителните учебни заведения, като Campbell College и Our Lady and St Patrick’s College, Knock.

Районът Upper Ormeau Road в южен Белфаст има сходен звук, със сладкарници и пекарни, магазин за локална керамика, голям брой заведения за хранене и обаятелен парк от 19-ти век на прага. Но Стивън Стит, координатор на събитията в магазина за сирене и деликатеси Indie Füde, който провежда обиколки с храна в региона, споделя, че е „ срамно “, че някои постоянни клиенти са били принудени да се реалокират заради високите наеми.

Агентите по недвижими парцели споделят, че към момента има преференциални покупко-продажби в северен Белфаст, макар че лъскавият нов кампус на университета в Ълстър евентуално ще го трансформира в преуспяващ област през идващото десетилетие.

Географията и идентичността от дълго време са преплетени в Белфаст, дребен град с към 350 000 души. Близо 30 години след края на Размириците някои анклави — основно в региони на работническата класа — остават разграничени от по този начин наречените стени на мира и украсени със фрески с улични знаци на ирландски език или знамена на Юниън Джак, показващи към коя страна на разделянето в общността принадлежат.

Извънредният труд [заплащане] преди беше за наслаждение. Сега е обикновено, единствено с цел да мога да заплащам наема

Джени Милар, родом от Източен Белфаст

Но по-озеленените, по-богати елементи на града нормално са по-смесени и в някои тези остарели граници стартират да се размиват, споделя Колин Моран, шеф на Property People, сътрудник по недвижими парцели. „ Познавам доста хора от двете страни на историческото разделяне, които [сега] живеят в източен Белфаст “, ​​казва той.

Но когато родената в източен Белфаст Джени Милар се върна в града преди десетилетие след 14 години неявяване, тя откри, че е била изгонена от квартала си. Тя се реалокира в северен Белфаст, само че месечният наем на нейната къща близнак с три спални, която е в неприятен ремонт, скочи със 195 паунда предишния февруари до 695 паунда.

„ Извънредният труд [заплащането] преди беше за наслаждение “, споделя Милър, който работи с бездомните хора и групата за отбрана на Renters’ Voice. „ Сега е обикновено, единствено с цел да мога да заплащам наема. “

Едно от решенията за прекъсване на възходящите наеми, несъмнено, е да се построят повече жилища, само че до момента в който започнатите жилища в Северна Ирландия през второто тримесечие на тази година се усилиха до най-високото си равнище от 2018 година, завършванията не съумяха да поддържат темпото.

Жилищната администрация на Северна Ирландия — която дава отговор за построяването на обществени жилища и поучава локалните управляващи по отношение на жилищните потребности – има строга оценка. „ Трябва да построим 100 000 жилища за 15 години “, споделя Грейния Лонг, основен изпълнителен шеф. „ И една трета от тях би трябвало да бъдат обществени и налични жилища. “

Но това изисква многогодишно финансиране, което да даде сигурност на строителните бизнесмени – а Жилищната администрация, на която не е позволено да взема заеми на частни пазари, не може да получи това. Управляващият изпълнителен шеф на Стормонт в Северна Ирландия се бори да надвиши годишните бюджети и се бори с доста финансови пожари едновременно, в това число липса на инфраструктурни вложения, като да вземем за пример в отпадъчни води, което съществено забавя жилищното строителство.

Строителството на жилища в Северна Ирландия потъна до 64-годишно дъно през 2023 година, а 364 жилища бяха издигнати в Белфаст през първите девет месеца на тази година (след 587 през 2024 година и 470 през 2023 г.) уменията са проблем. „ Много строителни бизнесмени и строители на жилища от частния бранш настояват, че не разполагаме с задоволително упования, с цел да влагаме в разрастването на нашите компании, и има липса на тласъци за набиране на чираци “, споделя Харан.

Един бранш, в който строителството се разраства обаче, са жилищата за почти 45 000 студенти в града, с към 6 000 студентски квартири, издигнати в Белфаст от 2015 година издадени са още към 2000 разрешителни.

Lacuna Developments, която взе участие в първата целева скица за студентски жилища в Белфаст през 2015 година, в този момент създава първия план за създаване чартърен в града, Loftlines. Издигната върху част от някогашната корабостроителница на H&W, покрай - в действителност отчасти закриваща - Музея на Титаник, тя би трябвало да отвори порти идната пролет и ще добави 627 единици за градеж чартърен и 151 жилища на налични цени в план на стойност £175 милиона, финансиран най-вече от Legal & General.

Управляващият шеф на Lacuna Антъни Бест дава обещание, че наемите, които към момента не са оповестени, „ няма да са глупави “ и ще включват всичко с изключение на сметките за електричество – като достъп до улеснения, в това число зала за йога, фитнес зала, конферентни уреди и частна столова. Тя има за цел да притегли млади експерти, които желаят да живеят в крайбрежния квартал Титаник на града.

„ В продължение на години щяхме да се борим да притеглим този вид вложения – те щяха да отидат в огромните градове във Англия “, споделя Бест. „ Не сме виждали толкоз доста пари от институции или пенсионни фондове да идват в Белфаст заради вярата какво е било това място след Размириците... След като хората дойдат да видят града, тези неправилни схващания изчезват. “

Все отново той споделя, че разноските за строителство са се повишили с към 20 % от началото на плана през 2023 година Въпреки това Бест би желал да направи друго строителство чартърен планове, може би в центъра на града Катедрален квартал, прочут със своите клубове и заведения за хранене. Това е мястото, където противоречива скица за градско възобновяване на стойност £500 млн. от Castlebrooke Investments, наречена Tribeca, която предвиждаше 24 първокласни жилището, от дълго време е на лед. „ Очакваме ли още разработки [в Белфаст]? Да “, споделя Бест.

Разрешаването на рецесията с наемите значи прибавяне и на повече обществени домове. " През последните две до три години капиталът, с който разполагаме, понижа. Наддаваме за капитал, с цел да пуснем в употреба 2000 нови обществени домове ", споделя Лонг. " Миналата и миналата година не получихме това и управлявахме 1500 жилища годишно. Наддавахме за капитал за 2000 жилища тази година и до момента имаме капитал за 1150.

" Ако останем на това равнище, това ще бъде фрапантно понижена стратегия за обществени жилища . . . това има директен индиректен резултат [на подтикване на хората, които би трябвало да бъдат в обществени жилища, към частни наеми]. “

Не е чудно, че прегледът на частния наемен бранш на жилищната администрация за 2024-25 година пресмята, че хората в квартила с най-ниски приходи – даже тези, които живеят в по-евтини региони – могат да харчат 50 % от приходите си за наем; много над прага от 30 %, който се смята за пример за досегаемост.

Милар — чийто наем възлиза на съвсем половината от приходите й — споделя, че краткотрайно бездомното или „ аварирало “ оборудване, в което работи, вижда от ден на ден и повече хора, които имат просрочени наеми или чийто наем се е повишил.

„ Това е незабавна жилищна обстановка ", споделя Рамзи от Queen's University. Докато Белфаст притегля повече вложения и основава повече работни места - Bank of America неотдавна разгласи 1000 нови позиции там - нещата може да се влошат, преди да